A cultura econômica argentina não é caprichosa. Pode ser tingido de tiques e exercícios de proteção, mas resistir a quase oito décadas de alta inflação, crescimento das regulações de mercado e tentativas de limitar os juros oferecidos aos poupadores levou a considerar que o investimento imobiliário era uma cobertura. A outra, especialmente após a hiperinflação de 1975, era o dólar em sua versão “bilhete”.

história e presente. A conjunção de ambos os fenômenos (regulação financeira com alta inflação) também levou à denominação em dólares para vendas; de garagem a casa em condomínio fechado, passando por estúdios e lotes. No entanto, desde o último pico de operações (e valores) no verão de 2018, os preços (em dólares) estavam caindo, mas abaixo da demanda devido ao poder de compra dos compradores.

No estudo que o Universidade de San Andrés (UdeSA) e Mercado livre Eles são realizados com base nas publicações da AMBA desde 2017 para monitorar os preços por localização e tipo de imóvel, essa tendência pode ser corroborada. Considerando as variações interanuais (fevereiro de 2023 em relação a fevereiro de 2022), Há quedas no preço em dólares do metro quadrado das casas de 9,8% em CABA, 5,8% no Norte, 7,4% no Sul e 6,9% no Oeste. No caso dos departamentos, as quedas foram de 7,8%, 4,6%, 3,4% e 6,8%, respectivamente. Além disso, dentro de cada zona houve comportamentos diferentes: em CABA, a maior queda ano-a-ano no preço de venda ocorreu em Villa del Parque (-12,2%). Por outro lado, por departamentos, a maior queda ocorreu no Parque Avellaneda (-15%). Paula Margarida, pesquisador da referida universidade, destaca que, nos últimos anos, o crescimento da oferta foi acompanhado por um aumento da demanda, mas em menor escala, o que poderia explicar parte da queda dos preços. “É provável que face a uma tendência de descida do preço de venda acumulada há vários anos e à proximidade de uma eleição presidencial, estejam a gerar incerteza, provocando alguma relutância em vender (ou comprar) por parte dos agentes de mercado.“, Explicar.

Investimento seguro? A disparidade no valor final das áreas também é atribuída a outros fatores em que o morador não tem influência direta, mas que alteram os preços no médio prazo: por exemplo, a segurança. Para Diego Migliorisisócio-gerente de Propriedades Migliorisi, há zonas onde as políticas de segurança são desenvolvidas com alguma regularidade e que receberam novos investimentos privados para a construção de habitações, centros comerciais e até escritórios. “Durante anos, promoveu-se um forte aumento de preços em alguns bairros, ao contrário de outros que continuam atrasados”, diz. E dá como exemplos Tigre, San Isidro e CABA, mas, sobretudo, destaca a “estrela” do setor: Vicente López, com uma dinâmica diferente”.

Em pesos, por enquanto. No caso dos aluguéis, desde 2020 os departamentos registraram aumentos significativos, principalmente na CABA e na zona Norte. “Embora para explicar esta evolução seja necessário levar em conta os movimentos de oferta e demanda, neste período a proporção de apartamentos para alugar em dólares cresceu consideravelmente mais em CABA e GBA Norte”, destaca Sebastián Einstoss, também da UdeSA. O relatório mostra que, no último mês, essa proporção era de 48% (GBA Norte), 42% (CABA), 3% (GBA Oeste) e 5% (GBA Sul). Já nas casas, 76% dos avisos de aluguel são dolarizados, mais que o dobro da média dos apartamentos (34%).

Em fevereiro houve uma variação interanual no preço do aluguel em pesos constantes por metro quadrado em casas de 20,4% em CABA, 18% em GBA Norte, -0,9% em GBA Sul e -10% em GBA Oeste. E no caso dos departamentos, os aumentos foram de 23,7%, 17,7% e 2,3%, respectivamente.

Efetividade de custo. Dado que o dólar azul aumentou 77% em relação ao ano anterior e a inflação 100%, isso leva a uma queda no preço do aluguel das casas (principalmente dolarizado) em oposição ao mercado de apartamentos (pesificado).. “A taxa das obrigações do Tesouro dos Estados Unidos a 10 anos, referência mundial, situa-se entre os 3,9 e os 4%, o que é semelhante à rentabilidade de um apartamento na CABA, inferior à rentabilidade de um apartamento no GBA Norte e superior à rentabilidade de um apartamento em GBA Sur e GBA Oeste” acrescenta Margaretic. Por isso, ele entende que a alta das taxas pode estar afetando a decisão de investimento de alguns agentes que pensam em comprar um imóvel para alugar e, aliada à alta dos juros domésticos, pode afetar a rentabilidade exigida pelo mercado imobiliário local. , embora o mecanismo não seja direto em um contexto de incerteza. Por enquanto, o mercado local já tem bastante dificuldade para agregar arbitragem com supertaxas internacionais. As pinças e controles, por enquanto, servem como para-raios.

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