Os preços das casas resistirão melhor do que o esperado à primeira vista às elevadas taxas de imposto. Mas isso não significa que o mercado imobiliário esteja saudável.

Quando a Reserva Federal começou a aumentar as taxas de imposto em 2022, a maioria dos economistas pensava que o mercado imobiliário seria o primeiro a sofrer as consequências: custos mais elevados de empréstimos tornar-se-iam mais caros para comprar e construir, levando a uma redução nas aquisições, menos construção e menores preços. .

Eles tinham certeza – não começou. A construção desacelerou, mas depois aumentou. Você precisará resolvê-los e então retomar sua marcha ascendente. Impostos mais altos dificultaram o acesso às casas, mas os americanos ainda queriam comprá-las.

O resultado é um mercado imobiliário diferente e mais estranho do que o descrito nos manuais de economia. Estas peças revelam-se surpreendentemente resistentes. Outras partes são aprendidas quase completamente. E alguns parecem estar à beira de um precipício, descendo pelo precipício, pois os impostos permanecerão elevados durante muito tempo ou a economia irá enfraquecer inesperadamente.

Há também um mercado cambial forte. À medida que as pessoas fixam impostos baixos antes de 2022, na maioria dos casos, o valor das suas casas disparou, mas estão protegidas de custos de empréstimo mais elevados. Por outro lado, aqueles que ainda não têm acesso têm frequentemente de escolher entre apartamentos inacessíveis e preços de habitação inacessíveis.

Mas a situação é matizada. Os proprietários de casas em algumas partes do país enfrentam custos de seguro exorbitantes. Fique em algumas cidades moderadas. Os construtores estão encontrando maneiras de tornar as novas casas acessíveis para os compradores de primeira viagem.

Nenhum indicador conta a história completa. Ao mesmo tempo, economistas e especialistas do setor afirmam que a compreensão do mercado imobiliário exige a análise de uma série de dados que esclarecem diferentes aspectos dos problemas do gestor.

Um rápido aumento nos impostos sobre a propriedade significa reduzir a necessidade de habitação, tornando o empréstimo mais caro. Mas também resta uma grande coisa na oferta: muitos proprietários estão a ter de manter as suas casas durante mais tempo do que o fariam de outra forma, porque vendê-las significaria abdicar dos seus impostos prediais ultrabaixos.

Este fenómeno de “bloqueio fiscal” contribuiu para uma grave escassez de casas para venda. Não é o único factor: a construção de casas foi adiada durante anos antes da pandemia, e os baby boomers remodelados optaram por construir as suas casas em vez de se mudarem para comunidades remodeladas ou de reduzirem o tamanho para condomínios, de acordo com muitos especialistas. Esperamos na sala.

Muitos economistas argumentam que a falta de oferta ajudou a manter os preços elevados, especialmente em alguns mercados, alimentando o desacordo sobre a magnitude do efeito. É verdade que para quem pretende comprar, encontrar casa tem sido extremamente difícil.

Os preços das casas, já elevados, dispararam durante a pandemia, subindo mais de 40% em todo o país entre o final de 2019 e meados de 2021, de acordo com o índice de preços S&P CoreLogic Case-Shiller. Aumentarão mais lentamente desde então, mas não falharão como muitos economistas esperavam quando a Fed começar a aumentar as taxas de imposto de jure.

O aumento das taxas de impostos colocou estes preços ainda mais fora do alcance de muitos compradores. Alguém que comprasse uma casa de US$ 300.000 com um pagamento inicial de 10% poderia esperar pagar cerca de US$ 1.100 por mês em uma hipoteca não final em 2021, quando as taxas legais de um empréstimo com imposto fixo de 30 anos eram de cerca de 3%. No geral, com impostos de cerca de 7%, essa mesma casa custaria cerca de 1.800 dólares por mês, um aumento de cerca de 60% nas nossas contas mensais. (Isso não significa que haja um aumento nos custos de seguro ou outras despesas.)

Os economistas têm formas diferentes de medir a acessibilidade, mas todos mostram praticamente a mesma coisa: comprar uma casa, especialmente se for um comprador pela primeira vez, está mais fora de alcance do que em qualquer momento em décadas, ou talvez nunca. Um índice, da Zillow, mostra que uma família típica que compra uma casa de tamanho médio com uma entrada de 10% poderia esperar gastar mais de 40% do seu rendimento em custos de habitação, acima dos dois 30% recomendados por especialistas financeiros. Em muitas cidades, como Denver, Austin e Nashville – mesmo em cidades atípicas de longa data, como Nova York e São Francisco – os números são muito piores.

Talvez o desenvolvimento mais surpreendente no mercado imobiliário nos últimos dois anos tenha sido a resiliência das vendas de casas novas.

Os promotores normalmente enfrentam dificuldades quando as taxas de imposto aumentam, porque os elevados custos dos empréstimos dissuadem os compradores, ao mesmo tempo que a construção se torna mais cara.

Mas desta vez, com poucas casas disponíveis para venda, muitos compradores optaram por novas construções. Ao mesmo tempo, muitos grandes construtores conseguiram contrair empréstimos quando as suas taxas de imposto eram baixas e conseguiram usar esse poder de fogo financeiro para “comprar” as taxas de imposto de dois clientes – tornando as suas casas mais acessíveis sem a necessidade de reduzir os preços. .

Como resultado, as vendas de casas novas permanecerão relativamente inalteradas, assim como as vendas de casas existentes. As construtoras têm tentado atender especialmente os compradores de primeira viagem, construindo casas menores, um segmento de mercado que praticamente ignoraram durante anos.

No entanto, não está claro por quanto tempo a tendência poderá continuar. Muitas empresas de construção interromperam a actividade quando os impostos foram aumentados pela primeira vez, deixando menos casas novas em preparação para chegarem ao mercado nos próximos anos. Se os impostos permanecerem elevados, poderá ser mais difícil para os promotores oferecerem os incentivos financeiros que utilizarão para atrair compradores de primeira viagem. Em maio, as empreiteiras privadas inaugurarão novas casas em um ritmo mais lento do que quatro anos, segundo o Departamento de Comércio na quinta feira.

Houve tiroteios em grande parte do país durante a pandemia, enquanto os americanos fugiam das cidades em busca de espaço. Posteriormente, continuará a aumentar, à medida que a procura aumenta no forte mercado de trabalho.

O aumento de dois anos ajudou a alimentar um boom na construção de apartamentos, o que trouxe um aumento na oferta ao mercado, especialmente em cidades do sul como Austin e Atlanta. É seguro dizer que você sobe mais devagar ou cai em alguns lugares.

Mas esta moderação demora a penetrar no mercado. Muitos inquilinos são obrigados a pagar rendas negociadas no início do ciclo habitacional, e as novas construções concentram-se no mercado de luxo, o que não ajuda muito os inquilinos com rendas médias ou baixas, excepto no curto prazo.

Tudo é produzido por uma crise de acessibilidade que continua a agravar-se. Uma percentagem recorde de inquilinos gasta mais de 30% do seu rendimento em habitação, descobriu recentemente o Joint Center for Housing Studies de Harvard, e mais de 12 milhões de famílias gastam mais do que o seu rendimento em rendas. A acessibilidade não é um problema apenas para os pobres: o relatório de Harvard concluiu que o rendimento está a tornar-se um fardo, mesmo entre muitas famílias que ganham mais de 75.000 dólares por ano.

Durante grande parte dos últimos dois anos, o mercado imobiliário – especialmente para casas existentes – esteve estagnado. Os compradores não podem comprar casas, a menos que sejam precificados ou tributados por lei. Os proprietários estão sob pressão para vender e não estão ansiosos para se tornarem compradores.

Ou o que poderia quebrar ou impasse? A possibilidade é inferior aos limites legais, o que poderia levar ao mercado um enxame de compradores e vendedores. Mas à medida que a inflação é revelada, os cortes de impostos não parecem iminentes.

Outra possibilidade é um retorno mais gradual à normalidade, à medida que os proprietários decidam que não podem mais somar movimentos há muito desaparecidos e se tornem mais dispostos a datar um acordo, e à medida que os compradores se resignem a impostos mais elevados.

Há indícios de que isso pode estar começando a acontecer. Mais proprietários estão colocando suas casas à venda e mais estão reduzindo os preços para atrair compradores. Os construtores estão concluindo mais casas novas sem um comprador alinhado. Os corretores imobiliários estão compartilhando histórias de casas abertas vazias e casas que permanecem fora do mercado por mais tempo do que o esperado.

Não esperamos que os preços entrem em colapso. A era millennial não está no centro de dois anos de compra de casa, o que significa que a procura de habitação terá de ser forte, e anos de subconstrução significam que o país ainda tem muito poucas casas, de acordo com a maioria das medidas. E uma vez que a maioria dos proprietários de casas tem capital próprio suficiente e os padrões de crédito têm sido rigorosos, isso não prova que tenha havido uma onda de vendas forçadas, como vimos quando muitos activos imobiliários foram revertidos durante quase duas décadas.

O verbete O mercado imobiliário estrangeiro, em 5 gráficos foi publicado primeiro no Brasil.